Costruire una casa è un processo lungo e in più fasi che comporta non solo costi elevati, ma anche molte formalità ufficiali. Cosa dovresti ricordare quando acquisti un terreno? Cosa cercare quando si sceglie un progetto di costruzione? Quanto tempo impiegano le formalità prima di costruire una casa? Quali formalità relative alla costruzione di una casa si applicano nel 2018? Consigliamo quali documenti devono essere raccolti e dove consegnarli per iniziare a costruire la casa dei tuoi sogni in conformità con la legge.
Passaggio 1. Verifica dello stato del grafico
Il tipo di edificio che può essere costruito su un appezzamento specifico dipende dalla scelta. Pertanto, l'acquisto di un terreno dovrebbe essere una decisione ponderata preceduta da un'analisi approfondita del piano di sviluppo territoriale locale o - in una situazione in cui non è adottato per un'area specifica - una decisione sulle condizioni di sviluppo.
Una delle prime formalità relative alla costruzione di una casa dovrebbe essere quella di familiarizzare con il piano di zonizzazione locale (Piano di sviluppo locale). Vi troveremo informazioni sulla destinazione d'uso del terreno, ovvero - per dirla semplicemente - quale carattere ha (edile o agricolo) e quale edificio può essere eretto in una data area. Questo documento specifica in dettaglio non solo il tipo di sviluppo, ma anche parametri come l'area minima del lotto edificabile o la linea di costruzione, ovvero la distanza tra il muro frontale dell'edificio residenziale e la strada. Contiene anche informazioni sulle dimensioni, la forma e l'aspetto della struttura pianificata (ad es. Inclinazione del tetto, materiale del tetto, colore della facciata). È inoltre possibile conoscere l'esclusione di terreni specifici, ad esempio per motivi ambientali, dallo sviluppo residenziale dal piano di sviluppo locale. La domanda per un estratto del piano di sviluppo territoriale è presentata al dipartimento di architettura dell'ufficio del comune o all'ufficio della città.I documenti dovrebbero essere pronti per il ritiro entro 7-30 giorni. Le informazioni di base sullo scopo del terreno, purché inserite nel sistema informatico, possono essere verificate anche su Internet all'indirizzo www.geoportal.pl.
In un'area che non è coperta dall'attuale piano di sviluppo locale, vale la pena richiedere una decisione equivalente sulle condizioni di sviluppo (denominate in breve "WZ"). Da questo documento puoi imparare, tra gli altri quali condizioni devono essere soddisfatte per costruire una casa sul lotto di terreno selezionato. Come nel caso del piano di sviluppo locale, specifica anche informazioni dettagliate sull'aspetto esterno dell'edificio, ad esempio l'altezza del colmo, l'angolo della pendenza del tetto ei colori della facciata. La domanda per l'emissione di una decisione sulle condizioni di sviluppo è indirizzata al capo del comune, al sindaco o al presidente della città e presentata di persona o per lettera al dipartimento di architettura, agli uffici del comune o all'ufficio della città.Gli allegati necessari includono una copia della mappa principale con lo schema del terreno segnato, una descrizione descrittiva e grafica del metodo di sviluppo del suolo pianificato e delle caratteristiche dello sviluppo, nonché documenti che confermano la possibilità di sviluppare il terreno per il progetto di costruzione. Vale la pena sapere che non solo il proprietario dell'immobile può richiedere una decisione sulle condizioni di sviluppo, ma anche qualsiasi terza parte interessata a investire su questo terreno. Il tempo di attesa per il documento non deve superare i 60 giorni.
Ricorda! Dopo aver ottenuto l'accesso al piano di sviluppo territoriale locale o la decisione sulle condizioni di sviluppo, vale la pena prestare attenzione non solo alle informazioni sull'appezzamento di interesse, ma anche sul terreno vicino. Può accadere che lì siano previsti investimenti come strade, stabilimenti industriali o grandi magazzini.
Fase 2. Analisi catastale
Una fase molto importante prima della firma del contratto di acquisto del terreno dovrebbe essere una revisione approfondita dei registri dei terreni e dei mutui degli immobili a cui siamo interessati.. È un tipo di formalità legate alla costruzione di una casa che alcune persone purtroppo trattano con negligenza. Completamente sbagliato, perché in questo documento puoi trovare informazioni, tra le altre sullo stato giuridico del terreno (chi è il proprietario del terreno e in che misura), nonché sull'ipoteca o sul carico fiscale sul terreno. Comprende anche disposizioni sulla servitù stradale, ovvero sui termini e le condizioni, il proprietario del lotto può utilizzare la strada di accesso interna (a meno che il lotto non sia direttamente collegato a una strada comunale o nazionale). Per aiutarti a esplorare e interpretare le voci dei registri catastali e ipotecari, vale la pena assumere un avvocato o un notaio che saprà sicuramente cosa cercare.
Ricorda! Puoi leggere i registri fondiari e ipotecari degli immobili che ti interessano, utilizzando il sito web statale del Ministero della giustizia, ad esempio ekw.ms.gov.pl.
Passaggio 3. Acquista un progetto di casa
Dopo aver letto le informazioni dal piano di zonizzazione locale o la decisione sulle condizioni dell'edificio, oltre a controllare le voci nel registro dei terreni e dei mutui e aver firmato il contratto di acquisto del terreno, puoi iniziare a cercare un progetto di costruzione della casa. Il progetto costruttivo e architettonico della casa è uno dei documenti necessari per ottenere una licenza edilizia o avviare i lavori di costruzione sulla base della notifica dell'intenzione di costruire presso l'ufficio.
Quale tipo di progetto di casa scegliere? L'opzione più adatta alle dimensioni del nostro terreno, alle condizioni di sviluppo specificate dai funzionari o ai requisiti dei membri della famiglia è quella di incaricare un progettista di preparare un progetto di costruzione individuale. È inoltre possibile utilizzare numerosi database di progetti architettonici già pronti, noti anche come progetti ripetitivi. Sono più economici dei progetti su misura, tuttavia, comportano costi aggiuntivi derivanti dalla necessità di adattare il progetto finito alla nostra trama.
Ricorda! Nel caso di lotti di costruzione di forma non standard o il desiderio di utilizzare soluzioni costruttive insolite, potrebbe essere necessario utilizzare un progetto architettonico e di costruzione individuale.
Passaggio 4. Ottenimento delle condizioni tecniche per la consegna dei servizi
Ai sensi delle disposizioni applicabili della legge edilizia, i singoli investitori che intendono costruire una casa unifamiliare nella maggior parte dei casi non devono richiedere un permesso di costruzione, ma devono solo notificare la loro intenzione di costruire. Tuttavia, le eccezioni sono situazioni in cui l'area di influenza dell'edificio residenziale pianificato si estende oltre i confini del lotto (dettagli nella sezione successiva). In questo caso, al momento della presentazione della domanda di licenza edilizia, si devono quindi avere le garanzie precedentemente ottenute circa la fornitura dei servizi e le condizioni tecniche per l'allacciamento del lotto alla rete fognaria, idrica, elettrica o del gas . Documenti di questo tipo possono essere richiesti alle società idriche e fognarie, energetiche o del gas presentando la domanda di persona o per lettera.
Ricorda! Anche se prevedi di iniziare a costruire una casa sulla base di una notifica, puoi richiedere le condizioni tecniche per la consegna delle utenze. Equivale a un permesso per effettuare collegamenti secondo linee guida dettagliate, che riduce il rischio di problemi con la loro accettazione dopo il completamento della costruzione.
Fase 5. Ottenere un permesso di costruzione o presentare una notifica di intenzione di costruzione
Qualche anno fa, le formalità più importanti legate alla costruzione di una casa erano l'ottenimento del permesso di costruire. Dal 2015, grazie alla modifica alla Legge Edile, i fabbricati residenziali unifamiliari unifamiliari, la cui area di impatto non si estende oltre i confini del lotto, possono essere edificati solo sulla base di una notifica di intenzione edilizia. Tuttavia, è comunque necessario ottenere un permesso di costruzione per investimenti la cui area di influenza è più ampia, ad esempio la casa sarà eretta a tre, non quattro metri dal confine del lotto, o è molto alta, il che potrebbe ombreggiare le proprietà vicine. L'ottenimento del permesso di costruire è necessario anche nel caso di villette a schiera oa schiera. L'architetto che crea un progetto di casa individuale o adatta il progetto pronto per la trama dell'investitore dovrebbe informare l'investitore quale documento sarà il migliore per un progetto specifico.
La notifica di costruzione è attualmente l'opzione scelta più di frequente nel caso di investitori individuali. Di cosa si tratta? Presso lo Starosty o l'ufficio comunale con diritti di proprietà, deve essere presentata una domanda scritta per la costruzione della casa, nonché allegati quali: progetto costruttivo e architettonico in quattro copie, decisione sulle condizioni di sviluppo, un documento che conferma la possibilità di utilizzare la proprietà per scopi di costruzione e autorizzazioni, accordi e pareri richiesti da separati regolamenti. Dopo aver presentato una domanda di costruzione, è necessario attendere 21 giorni prima di iniziare i lavori di costruzione. Durante questo periodo, l'ufficio può sollevare un'obiezione o rilasciare un certificato di assenza di motivi di obiezione. Qualora sia necessario integrare la documentazione, il periodo di attesa viene nuovamente conteggiato dal momento della presentazione degli allegati mancanti.
Le persone che richiedono un permesso di costruzione dovrebbero presentare molti altri documenti insieme alla domanda. Questi includono un estratto e un estratto dal piano di sviluppo territoriale locale o una decisione sulle condizioni di sviluppo, nonché una mappa geodetica ai fini della progettazione, un estratto e un estratto dal registro fondiario o condizioni tecniche per la realizzazione di collegamenti alle reti dell'acqua, del gas, dell'energia o dell'acqua e delle fognature. È inoltre necessario presentare un'assicurazione sull'accesso del lotto a una strada pubblica. Quanto tempo ci vuole per ottenere un documento? I funzionari hanno 65 giorni per emettere una decisionetuttavia, tale termine può essere prolungato se, ad esempio, vengono riscontrati vizi formali (ad es. mancano tutti gli allegati necessari) o le parti del procedimento (ad es. proprietari di terreni adiacenti alla nostra proprietà) vengono impugnati.
Ricorda! I lavori di costruzione dovrebbero iniziare fino a tre anni dopo l'ottenimento del permesso di costruzione o la notifica dell'intenzione di costruzione. Altrimenti, dovrai ripetere l'intera procedura.
Passaggio 6. Assunzione di un gestore del sito
Notificare l'intenzione di costruire una casa o ottenere un permesso di costruzione non pone fine alle formalità. Prima che la prima pala venga piantata nel terreno, dovrebbe essere impiegato anche un direttore dei lavori, cioè una persona con qualifiche adeguate che supervisiona i lavori di costruzione e la loro conformità alle norme del diritto edilizio . In alcuni casi, può anche essere necessario assumere un ispettore di controllo dell'investitore, ad esempio durante la costruzione di case plurifamiliari o unifamiliari a causa di danni minerari. È molto importante che tali persone firmino una dichiarazione di assunzione delle loro funzioni, un modello del quale può essere scaricato dall'ispettorato per la supervisione degli edifici (anche sul sito web di questa istituzione).
Ricorda! Non iniziare a costruire una casa senza aver ottenuto un permesso di costruzione o previa notifica dell'intenzione di costruire. Un edificio che verrà costruito in tali circostanze può essere considerato una licenza di costruzione e la sua legalizzazione comporterà la necessità di pagare una grossa multa.
Passaggio 7. Tenere un registro di costruzione
Tra le formalità quando si costruisce una casa, non bisogna dimenticare di tenere un registro di costruzione, il cui modello è strettamente regolato dalle normative (i registri di costruzione già pronti sono disponibili, tra gli altri, nei negozi di forniture per ufficio). La prima voce dovrebbe essere in esso prima dell'inizio dei lavori di costruzione, ma dopo aver ottenuto un permesso di costruzione o una notifica dell'intenzione di iniziare la costruzione. Le registrazioni che confermano lo svolgimento delle fasi più importanti dei lavori di costruzione, nonché lo svolgimento dei lavori, possono essere inserite nel registro dei lavori dal direttore dei lavori, dall'ispettore di sorveglianza dell'investitore e dallo stesso investitore .
Ricorda! Il registro dei lavori è un documento ufficiale e deve essere allegato alla documentazione as-built per la supervisione dei lavori al momento della presentazione dell'avviso di completamento della costruzione e, se necessario, della domanda di autorizzazione all'uso della casa.
Passaggio 8. Installazione della scheda informativa
Un'importante formalità prima dell'inizio dei lavori di costruzione è anche l'installazione di un pannello giallo di informazioni sulla costruzione in un punto visibile al confine del cantiere. Le schede pronte da riempire possono essere acquistate nei negozi di bricolage. Ai sensi della Legge sul diritto delle costruzioni, deve contenere informazioni quali: tipo di lavori di costruzione, numero di permesso di costruzione o numero di domanda, nonché dati personali dell'investitore edile, imprenditori edili, direttore dei lavori, direttori dei lavori, ispettore di controllo dell'investitore e progettisti.
Ricorda! La mancanza di un pannello informativo o il mancato inserimento dei dati richiesti dalla legge è considerato un inadempimento del direttore dei lavori e può comportare una sanzione.
Fase 9. Notifica dell'inizio dei lavori di costruzione
Le persone che hanno ottenuto il permesso di costruire o denunciato la costruzione di una casa unifamiliare e non hanno ricevuto reclamo d'ufficio, almeno un giorno prima dell'inizio dei lavori, devono segnalare alla Direzione Lavori l'inizio dei lavori.. Queste informazioni sono necessarie alla supervisione della costruzione per completare le registrazioni degli oggetti di costruzione iniziati e consegnati, nonché per controllare la costruzione, ad es. in termini di corretto svolgimento del processo di costruzione e conformità dell'edificio con i regolamenti edilizi, la decisione sul permesso di costruzione / notifica e il progetto di costruzione. Oltre alla lettera di notifica della prevista data di inizio dei lavori, l'ispettorato deve fornire anche: una dichiarazione del dirigente e dell'ispettore dei lavori (se impiegato) attestante che è stato preparato un piano di protezione della sicurezza e della salute, un certificato che attesti che il direttore dei lavori / ispettore è iscritto nell'elenco dei membri della camera competente dell'autogoverno professionale,
Ricorda! La segnalazione dell'inizio dei lavori di costruzione all'ispettorato edile e la prima registrazione nel giornale di bordo devono essere effettuate almeno un giorno prima che le prime squadre entrino nel cantiere.
