Il contratto di prenotazione dell'appartamento prevede la possibilità di acquistare i locali di fronte ad altre parti interessate. Questa è una buona soluzione se sei determinato ad acquistare la proprietà, ma per qualche motivo non sei ancora in grado di farlo. Cos'è esattamente il contratto di prenotazione e quali possibilità offre? Spieghiamo.
Cos'è il contratto di prenotazione dell'appartamento?
Il contratto di prenotazione per l'acquisto di un appartamento ha uno scopo fondamentale: esprimere la volontà di acquistare l'appartamento. Di solito è preceduto dalla sottoscrizione di un contratto preliminare più formalizzato per l'acquisto di un appartamento o di un contratto di sviluppo . La legge polacca non definisce con precisione il contenuto dell'accordo di riserva, basando la sua struttura sul principio della libertà contrattuale.
Il contratto di prenotazione viene firmato prima dell'acquisto dell'appartamento:
- dal mercato primario - quando il locale è ancora al grezzo (allo stato grezzo) o quando non è stato ancora costruito,
- dal mercato secondario - quando i locali sono pronti per l'uso.
Nella stragrande maggioranza dei casi, gli accordi di prenotazione vengono firmati prima dell'acquisto dei locali dal mercato primario. Gli acquirenti di solito firmano un tale accordo con il promotore dell'appartamento o dell'intera proprietà per prenotarlo per se stessi. Viene firmato un contratto di prenotazione sul mercato secondario principalmente per immobili particolarmente attraenti, situati in una buona posizione e offerti a un prezzo contenuto.
Tipi di contratti di prenotazione
In pratica esistono due tipologie di contratti di prenotazione:
un contratto di riserva con elementi di un contratto preliminare , che costituisce un'introduzione formale alla conclusione di un altro contratto (ad esempio un contratto preliminare) e in base al quale le parti possono far valere le pretese per inadempimento di obblighi reciproci,
un contratto di prenotazione senza elementi di preliminare , in cui l'acquirente dichiara la sua disponibilità ad acquistare un appartamento, ma non sopporta alcuna conseguenza per la violazione della dichiarazione (sebbene possa perdere l'anticipo).
Contratto di prenotazione appartamento - modello
A causa della mancanza di regolamentazione legale del contratto di prenotazione, non esiste un unico modello vincolante. Tuttavia, vale la pena includere i diritti e gli obblighi più ampi possibili, nonché i dati delle parti al fine di proteggere il proprio interesse. Il contratto di prenotazione dovrebbe contenere in particolare:
- dati che consentono l'identificazione delle parti, compresa la serie e il numero della carta d'identità ,
- dettagli della transazione, compresi i dati che caratterizzano i locali ,
- la durata della prenotazione e il metodo di calcolo,
- il prezzo della proprietà e l'importo della tassa di prenotazione o del deposito,
- la data di conclusione del contratto di sviluppo,
- la dichiarazione del proprietario sullo status giuridico dei locali ,
- la data e il luogo del contratto.
Accordo di prenotazione e sviluppo
Il contratto di prenotazione è un contratto in base al quale lo sviluppatore si impegna a non offrire un determinato appartamento ad altre parti interessate in cambio di un importo concordato dalle parti.
Il contratto di sviluppo è la fase successiva del processo di acquisto dell'appartamento, che segue il contratto di prenotazione. È più formalizzato perché è stato disciplinato dalla Legge sulla tutela dei diritti degli acquirenti di un appartamento o di una casa unifamiliare. Art. 3 sez. 5 della presente legge stabilisce che lo sviluppatore si impegna a stabilire o trasferire il diritto di proprietà all'acquirente dei locali dopo il completamento del progetto di sviluppo sulla base del contratto di sviluppo. L'acquirente si impegna a pagare allo sviluppatore un pagamento in contanti per questo diritto.
Il contratto di sviluppo è quindi qualcosa tra il contratto di prenotazione e il contratto di disposizione . Non trasferisce la proprietà dell'immobile all'acquirente, ma garantisce che lo sviluppatore gli trasferirà questo diritto una volta completato il processo di sviluppo.
Accordo di prenotazione e credito
L'acquisto di un appartamento è spesso associato alla richiesta di un prestito. Le banche, tuttavia, non sono sempre disponibili a fornirli, ad esempio a causa della storia creditizia del richiedente, dell'impiego in un settore a rischio più elevato o del mancato rispetto di tutti i requisiti formali.
La firma di un contratto di prenotazione di un appartamento può aumentare notevolmente le possibilità dell'acquirente di ottenere un prestito , compreso un mutuo. Tale contratto deve, tuttavia, contenere tutte le informazioni necessarie, come il prezzo dell'appartamento e i dettagli del suo proprietario (cioè preferibilmente un contratto di prenotazione con elementi di un contratto preliminare).
Mancata esecuzione del contratto di prenotazione
L'unica conseguenza della mancata esecuzione del contratto di prenotazione per l'appartamento è la possibilità per la parte lesa di richiedere l'importo della quota di prenotazione o del deposito (o di aumentare opportunamente tali importi - in conformità con gli accordi contrattuali). In caso di contratti di riserva con elementi di contratto preliminare, la parte lesa può anche chiedere il risarcimento dei danni dinanzi al giudice per la mancata esecuzione del contratto. Quindi, tuttavia, deve indicare il danno e dimostrare la sua connessione con l'inadempimento del contratto.
Rimborso dallo sviluppatore
Una delle disposizioni principali del contratto di prenotazione dell'appartamento è determinare l'importo che il proprietario dei locali riceverà in cambio della prenotazione dei locali per l'acquirente. Questo importo può assumere la forma di:
- tassa di prenotazione, pagamento anticipato o deposito - di solito a beneficio del proprietario dell'appartamento, quando l'acquirente si rifiuta di acquistare l'appartamento, ea beneficio dell'acquirente, quando il contratto non viene eseguito per motivi imputabili al proprietario dell'appartamento,
- pagamento anticipato - un modulo regolato dal codice civile, che prevede la restituzione del doppio dell'importo pagato a una delle parti in caso di mancata esecuzione del contratto da parte dell'altra.
Per il proprietario dell'appartamento, la tassa di prenotazione o il deposito dimostrano che l'acquirente è realmente interessato all'acquisto della proprietà. Di solito è un importo equivalente a una piccola percentuale del prezzo di un appartamento.
Contratto di prenotazione affitto appartamento
Il contratto di prenotazione può essere applicato anche all'affitto o alla locazione di un appartamento. La costruzione è la stessa in questo caso, salvo che le parti si impegnano ad affittare o affittare i locali in futuro. In questo caso, c'è anche una tassa di prenotazione o un acconto, che di solito è l'equivalente di un affitto. L'iniziativa di firmare un contratto di prenotazione per l'affitto di un appartamento arriva molto spesso dal suo proprietario. In questo modo, vuole confermare la conclusione di un contratto di locazione in futuro e proteggersi dalle conseguenze dei pensieri del futuro inquilino.
Puoi trovare ulteriori informazioni su questo nell'articolo Affittare un appartamento passo dopo passo - consigli per gli inquilini
Contratto di prenotazione per villetta bifamiliare
L'oggetto del contratto di prenotazione può essere un appartamento, una casa indipendente o una casa bifamiliare. Tuttavia, il proprietario deve presentare tutti i diritti per disporre della parte dell'edificio che è oggetto del contratto di prenotazione.
L'acquisto di un appartamento è un investimento che comporta ingenti risorse finanziarie. Pertanto, la pratica di mercato ha sviluppato un contratto di prenotazione di appartamenti , che è quello di aumentare la probabilità di concludere un contratto di acquisto e vendita. Grazie al contratto di prenotazione, hai la garanzia che l'appartamento non verrà venduto per il periodo specificato nel contratto.
