L'avvocato consiglia: fine dell'usufrutto perpetuo, cioè grande concessione

La firma del presidente ai sensi della legge sulla conversione del diritto di usufrutto perpetuo dei terreni costruiti a scopo abitativo in diritto di proprietà dei terreni ha confermato quanto affermato da anni. Dal 1 gennaio 2019 i proprietari di appartamenti in condomini e case unifamiliari costruiti su terreni posti in usufrutto perpetuo sono diventati finalmente proprietari. Cos'è l'usufrutto perpetuo e come è cambiata la situazione dei residenti con l'arrivo del nuovo anno?

Cos'è l'usufrutto perpetuo?

L'usufrutto perpetuo è una delle tre tipologie di diritti di proprietà, oltre alla proprietà e ai diritti di proprietà limitata (usufrutto, servitù, pegno, diritto di proprietà cooperativa sui locali e ipoteca). La sua essenza consiste nel mettere in uso, per una persona fisica o giuridica, immobili di proprietà della Tesoreria dello Stato o di unità del governo locale per un periodo di 99 anni. Solo in casi particolari giustificati da uno scopo economico è possibile porre il terreno in usufrutto perpetuo per un periodo più breve (ma non inferiore a 40 anni).

L'usufrutto perpetuo è un intermediario tra diritti di proprietà e diritti di proprietà limitati. È ereditato e l'usufruttuario perpetuo può inoltre venderlo, addebitarlo e disporne in modo diverso. Tuttavia, riguarda il terreno stesso e non gli edifici costruiti su di esso. Pertanto, gli utenti rimangono i proprietari delle loro case e appartamenti, ma non dei loro appezzamenti.

Una costruzione così specifica è caratteristica del diritto di proprietà polacco, sviluppatosi sotto l'influenza dell'ideologia socialista. L'usufrutto perpetuo è stato introdotto dalla legge del 14 luglio 1961 sulla gestione del territorio nelle città e nei complessi residenziali come garanzia che le proprietà fondiarie nelle città rimangano demaniali. Attualmente sono regolati dalle disposizioni della Parte II del Codice Civile, dalla Legge sulla gestione immobiliare e dall'ultimo atto sulla trasformazione del diritto di usufrutto perpetuo dei terreni sviluppati a fini abitativi in ​​proprietà.

Canone annuo per usufrutto perpetuo

L'usufrutto perpetuo è soggetto all'obbligo di pagare due tipologie di canoni: il primo (una tantum) e l'annuale (ciclico). Il loro importo è determinato sulla base del prezzo dell'immobile. Nel caso del primo canone l'aliquota è del 15-25% di tale valore, mentre l'ammontare dei canoni annui dipende dallo scopo per il quale l'immobile è stato messo in uso. Nel caso di terreni ceduti a scopo abitativo, l'aliquota è dell'1% del suo valore.

L'usufrutto perpetuo non è proprietà

Nonostante sia il diritto di proprietà che il diritto di usufrutto perpetuo costituiscano due tipi di diritti reali, la proprietà presenta una portata molto più ampia e garantisce al proprietario una maggiore certezza sulla proprietà.

Possono essere oggetto di diritto di proprietà sia i beni mobili che quelli immobili, mentre l'usufrutto perpetuo è limitato ai soli terreni di proprietà della Tesoreria dello Stato o delle unità del governo locale. Inoltre, il diritto di proprietà non è soggetto a termine, a differenza dell'usufrutto perpetuo, che ha un limite temporale. Sebbene possa essere esteso per un altro periodo, richiede all'utente di presentare una domanda appropriata. Al richiedente può, tuttavia, essere rifiutata la sua proroga per importante interesse sociale.

I diritti di proprietà sono limitati solo dalla legge, dai principi di convivenza sociale e dallo scopo socio-economico di questa legge. L'usufrutto perpetuo è inoltre soggetto alle disposizioni di un contratto stipulato sotto forma di atto notarile. Dopotutto, la proprietà non richiede il pagamento di alcuna commissione di smaltimento.

Il primo tentativo di affrontare la divisione tripartita dei diritti reali

Le norme in vigore dal 1 ° gennaio non sono il primo approccio per estinguere l'istituto di usufrutto perpetuo. Già nel 2005. Il Parlamento ha approvato una legge che trasforma il diritto di usufrutto perpetuo in proprietà. Tuttavia, si è presto scoperto che i regolamenti non erano adeguati alla realtà.

Si trattava principalmente di accantonamento per la riconversione di terreni essendo l'ubicazione di edifici multi-appartamento (principalmente blocchi). Per la trasformazione è stato richiesto il consenso di tutti i proprietari di appartamenti che detenevano quote del diritto di usufrutto perpetuo di questo terreno. È bastato, quindi, che un azionista si rifiutasse di partecipare alla mozione per vanificare i piani di tutti gli altri e deferire il caso in tribunale. Questo stato di cose è stato gravemente ingiusto nei confronti dei residenti degli appartamenti in condomini e ha comportato il prolungamento dell'intero iter di trasformazione.

Cosa cambia la nuova procedura per trasformare l'usufrutto perpetuo in proprietà?

Prima di tutto, la concessione di terreni di usufrutto perpetuo è diventata un dato di fatto. Ciò significa che sia i proprietari di appartamenti in edifici plurifamiliari (se almeno la metà dei locali del blocco sono destinati a scopi residenziali) che le case unifamiliari otterranno alla fine la proprietà del terreno sotto il loro appartamento o casa, a parità di condizioni.

D'altra parte, il lato oscuro dell'emendamento è l'obbligo di pagare la quota di trasformazione per 20 anni dal momento della concessione della proprietà. In pratica, ciò significa che per i prossimi 20 anni i residenti dovranno comunque pagare una bolletta ciclica pari al valore del canone annuo di usufrutto perpetuo. Solo il suo nome cambierà.

Tuttavia, l'intero valore della commissione di conversione può essere pagato anche in una volta. Questa soluzione è particolarmente vantaggiosa per i proprietari di immobili ubicati su terreni di proprietà della Tesoreria dello Stato. Quindi, se decidono di pagare la quota totale nel primo anno di affrancamento, possono usufruire fino al 60% dello sconto. Tuttavia, ogni anno il suo valore diminuirà del 10%. Tuttavia, se il proprietario non riceve un certificato di conversione da usufrutto perpetuo in proprietà entro la fine del 2019, lo sconto si applicherà a lui fino a febbraio 2020.

Le nuove normative rafforzano la posizione dei residenti

Il diritto di proprietà è decisamente più forte del diritto di usufrutto perpetuo e non necessita di rinnovo dopo diversi decenni. L'affrancamento di quest'anno ha notevolmente rafforzato il diritto di circa 2,5 milioni di famiglie alle proprie case e appartamenti. Inoltre, l'obbligo di pagare le tasse annuali scomparirà entro un massimo di 20 anni.

Wojtek Gąciarz Wojtek Gąciarz

Avvocato con predisposizione alla scrittura, si occupa della redazione di articoli giuridici specialistici che trattano le tematiche del diritto edile e degli altri rami. Al lavoro, si concentra sul lettore, traducendo le complesse regole della legislazione polacca in un linguaggio semplice e leggibile. Combina la conoscenza e l'esperienza acquisita lavorando in studi legali, con un laboratorio di scrittura costantemente sviluppato e la conoscenza sulla creazione di contenuti su Internet.