La vendita di un appartamento è notevolmente diversa dalla vendita di beni mobili. Se stai vendendo un appartamento per la prima volta, potresti sentirti perso nelle procedure in vigore . Tuttavia, vendere un appartamento in modo rapido e redditizio non è un problema! La nostra guida ti aiuterà passo dopo passo nel processo di vendita di un appartamento nel 2020 .
Sommario:
- Vendere un appartamento per contanti passo dopo passo
- Come prezzare un appartamento?
- Quali documenti sono necessari per vendere un appartamento nel 2020?
- Vendita di un appartamento - formalità nel 2020
- Qual è l'imposta sulla vendita di un appartamento nel 2020?
- Quanto tempo hai per lasciare l'appartamento dopo la vendita?
- Posso vendere un appartamento con un mutuo?
Vendere un appartamento per contanti passo dopo passo
Affinché la vendita della proprietà avvenga senza intoppi, assicurati che la sequenza di azioni al momento della vendita dell'appartamento sia corretta . La soluzione più semplice, ma anche la più costosa, è quella di avvalersi dei servizi di un mediatore immobiliare che guiderà il processo di vendita dell'appartamento. Tuttavia, se decidi di condurre da solo la vendita dell'appartamento , ricordati di seguire la sequenza di azioni indicate nell'infografica.
Come prezzare un appartamento?
La valutazione di un appartamento è il primo e più importante punto del processo di vendita, perché un prezzo correttamente determinato è fondamentale per la soddisfazione della transazione. Determinare il valore di un appartamento a occhio o farsi guidare solo dalla propria immagine ha conseguenze disastrose per il successo del suo completamento. Pertanto, segui criteri oggettivi.
Innanzitutto, descrivi attentamente il tuo appartamento . Specificare il numero di stanze, l'area, le attrezzature e le condizioni dell'appartamento. Considera quando è stato messo in funzione e se hai effettuato lavori di ristrutturazione o comunque aumentato il suo valore. Anche l' ubicazione della proprietà in cui si trova la tua sede è un fattore importante : vicinanza a comunicazioni, intrattenimento, punti ricreativi, scuole e asili. Aumenta il prezzo se vendi un cellulare o un parcheggio con la proprietà.
Quindi, sulla base delle informazioni raccolte, prova a determinare il prezzo dell'appartamento confrontandolo con proprietà simili offerte in vendita. In questo modo acquisirai conoscenza degli attuali tassi di mercato.
Tuttavia, se si dispone di denaro aggiuntivo, la soluzione migliore sarà quella di utilizzare i servizi di un perito immobiliare che determinerà in modo accurato e affidabile il valore della proprietà. In questo modo risparmierai molto tempo, eviterai di doverti occupare da solo della perizia dell'appartamento e ti libererai dei dubbi sul suo reale valore.
Considera anche il costo dell'inserimento della tua proprietà su un sito di aste o una piattaforma pubblicitaria . Se ti interessa il tempo, dovresti anche stanziare un certo importo per la promozione e mettere in evidenza l'offerta.
Quali documenti sono necessari per vendere un appartamento nel 2020?
Se vuoi vendere un appartamento nel 2020, prima di tutto devi avere il diritto di farlo. I documenti pertinenti saranno una prova inconfutabile dei tuoi diritti, ma il loro tipo dipende dal tuo stato di proprietario e dalla proprietà stessa.
Se l'appartamento è una proprietà separata , avrai bisogno di:
- un documento che conferma l'acquisto di un appartamento, ovvero il titolo legale dei locali, può essere un estratto di un atto notarile o una decisione del tribunale,
- se hai acquistato un appartamento per eredità - titolo legale dei locali e una decisione del tribunale che conferma l'acquisizione di un'eredità o un estratto di un certificato di eredità,
- se sei sposato e sei vincolato da un regime patrimoniale contrattuale - un estratto di un atto notarile che documenta questo contratto,
- se il tuo appartamento ha un mutuo - una dichiarazione del mutuatario sull'ammontare del debito, la data e le condizioni di liberazione dal mutuo o consenso a rimuovere il mutuo,
- certificato del numero o assenza di inquilini registrati ,
- nel caso di un appartamento situato fuori Varsavia - un certificato di rivitalizzazione , vale a dire un certificato dell'ufficio comunale che la proprietà non si trova nella zona di rivitalizzazione speciale o nell'area di rivitalizzazione.
A causa dell'entrata in vigore della legge sulla conversione del diritto di usufrutto perpetuo dei terreni sviluppati a scopo abitativo in diritto di proprietà su questi terreni nel 2019, la documentazione dovrebbe includere inoltre un certificato di conversione dell'usufrutto perpetuo in proprietà , per il quale si deve riferire al comune o all'ufficio distrettuale.
Tuttavia, se il tuo appartamento ha lo status di locale cooperativo a cui hai diritto a un diritto di proprietà cooperativa, devi confermare questo diritto con un certificato rilasciato dalla tua cooperativa. Per il buon esito della transazione e la validità del contratto concluso, il notaio conferma che i documenti presentati sono corretti.
A causa dell'entrata in vigore della legge sulla conversione del diritto di usufrutto perpetuo dei terreni sviluppati a scopo abitativo in diritto di proprietà su questi terreni nel 2019, la documentazione dovrebbe includere inoltre un certificato di conversione dell'usufrutto perpetuo in proprietà , per il quale si deve riferire al comune o all'ufficio distrettuale.
Tuttavia, se il tuo appartamento ha lo status di locale cooperativo a cui hai diritto a un diritto di proprietà cooperativa, devi confermare questo diritto con un certificato rilasciato dalla tua cooperativa. Per il buon esito della transazione e la validità del contratto concluso, il notaio conferma che i documenti presentati sono corretti.
Vendita di un appartamento - formalità nel 2020
La raccolta della documentazione necessaria non pone fine alle formalità legate alla vendita dell'appartamento nel 2020.
Il passo successivo è preparare un contratto di vendita per il quale è necessario raccogliere i dati necessari.
Preparati a preparare un contratto di vendita di appartamenti :
- nome e cognome delle parti, nomi dei genitori, numeri PESEL, informazioni sull'attuale luogo di residenza, nonché il numero e la data di scadenza della carta d'identità,
- informazioni sullo stato civile delle parti e sui loro contratti matrimoniali,
- informazioni sulla modalità e la data di pagamento del prezzo, nonché sul suo importo,
- informazioni su modalità e data di consegna dell'appartamento all'acquirente
Accordo preliminare per la vendita dell'appartamento
Nella fase di preparazione di tutte le formalità relative alla vendita di un appartamento, vale la pena garantire il proprio interesse con un contratto preliminare, che è una garanzia per concludere un contratto adeguato in futuro . In qualità di venditore, puoi anche richiedere un pagamento anticipato a conferma dell'intenzione dell'acquirente.
Il contratto preliminare dovrebbe includere :
- dati delle parti,
- la data e il luogo di conclusione del contratto preliminare e la data prevista per la conclusione del contratto di regolare vendita dell'appartamento
- descrizione della proprietà,
- informazioni sul pagamento anticipato (se le parti lo concordano).
Contratto di vendita appartamento
Il contratto di vendita differisce dal contratto preliminare principalmente in termini di maggiore formalismo . Per crearlo è necessaria la presenza e la firma di un notaio. Il suo contenuto è anche più ampio, costituito da:
- dati delle parti,
- data e luogo di conclusione del contratto di vendita dell'appartamento,
- descrizione della proprietà,
- se la vendita riguarda un appartamento con un mutuo - informazioni sulla quantità di denaro che l'acquirente deve trasferire al venditore e alla sua banca,
- metodo di pagamento bonifico,
- domanda di modifica dei dati nel registro fondiario,
- dichiarazione su presentazione da parte dell'acquirente all'esecuzione se non ha pagato per l'immobile acquistato,
- informazioni sull'attrezzatura dell'appartamento, che il venditore passa in vendita con esso,
- la data di uscita dai locali e di svuotamento dell'appartamento,
- allegati.
Qual è l'imposta sulla vendita di un appartamento nel 2020?
La vendita di un immobile, così come delle sue parti, è associata alla creazione di un obbligo fiscale da parte del venditore. Tuttavia, ci sono diversi fattori che determinano la necessità di pagare l'imposta.
Tassa sulla vendita dell'appartamento acquistato
In caso di vendita di un appartamento acquistato, tale attività dovrebbe essere inclusa nella liquidazione fiscale solo se non sono trascorsi 5 anni dall'acquisto dell'appartamento alla sua vendita . Tuttavia, questa data viene conteggiata negli anni fiscali, non negli anni civili.
L'imposta dovuta è calcolata sulla base di un'aliquota fiscale del 19% , che va moltiplicata per l'ammontare del reddito (ovvero la differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita dei locali).
Persone che approfittano del cosiddetto sgravi fiscali . Ne hanno diritto se, entro 3 anni dalla vendita dell'immobile, destinano il denaro ricavato da questa transazione per la realizzazione dei propri scopi abitativi, che comprendono, tra l'altro, acquisto di un nuovo appartamento o di una casa, spese sostenute per rimborsare un mutuo assunto per l'acquisto di beni immobili, acquisizione di un diritto di proprietà cooperativa sui locali, costruzione, ampliamento, sovrastruttura, ricostruzione o ristrutturazione.
Tassa sulla vendita di un appartamento ereditato o donato
Per quanto riguarda la vendita di un appartamento acquisito per donazione o eredità , dal 2019 sono in vigore nuove norme . Fino alla fine del 2018 erano in vigore norme che imponevano il conteggio della durata di 5 anni dell'obbligo fiscale dal momento in cui l'erede ha acquisito il diritto all'appartamento. Dal 1 gennaio 2019, il periodo di 5 anni decorre dal momento in cui il testatore acquisisce il diritto ai locali.
Le nuove normative hanno un effetto positivo sulla situazione del contribuente in quanto minimizzano il rischio di un obbligo fiscale . Se il periodo di 5 anni scade prima della morte del testatore, l'erede non dovrà pagare l'importo dell'imposta. Tuttavia, se il testatore ha posseduto la proprietà per un periodo più breve, anche questo periodo è compreso nel periodo di 5 anni. In pratica, questo significa che se il testatore ha posseduto l'immobile per 3 anni fino alla sua morte, l'erede dovrà solo aspettare 2 anni per poterlo vendere senza pagare l'imposta.
Inoltre, l' acquirente può includere nei costi deducibili dalle tasse le spese per l'immobile effettuate dal testatore, ovvero costi di costruzione di una casa, ristrutturazione, acquisto di beni immobili, ma anche debiti e oneri ereditari. La condizione è una documentazione attendibile delle spese effettuate. Inoltre, l'erede può addebitare gli oneri relativi alla proprietà sia prima che dopo il guadagno.
Gli stessi principi sono stati applicati dal legislatore ai rapporti coniugali di proprietà . In questo caso, il periodo di esistenza di 5 anni dell'obbligo fiscale è calcolato anche dal momento dell'acquisizione del diritto da parte dei coniugi, e non dal momento della cessazione della comunità patrimoniale per morte di uno dei coniugi o per divisione dei beni per divorzio.
Quanto tempo hai per lasciare l'appartamento dopo la vendita?
Il regolamento non specifica un limite di tempo specifico per lasciare l'appartamento venduto. L'acquirente dell'appartamento dovrebbe assicurarsi che l'atto notarile includa una disposizione che indichi la data entro la quale il precedente proprietario dovrebbe lasciare l'immobile in vendita. In caso di superamento del termine indicato, il nuovo proprietario avrà diritto ad avviare la procedura amministrativa per il check out dell'inquilino.
Posso vendere un appartamento con un mutuo?
Un mutuo ipotecario che ingombra un immobile può ridurne l'attrattiva agli occhi degli acquirenti, ma non è un ostacolo che ne impedisce la vendita. Nonostante il fatto che la banca prestatrice garantisca i propri interessi inserendo l'immobile nel registro fondiario e ipotecario, il mutuatario rimane ancora il suo proprietario e può cederlo.
Come vendere un appartamento con mutuo nel 2020?
Per vendere un appartamento garantito da ipoteca, devi prima trovare un acquirente disposto ad acquistarlo. Quindi vai in banca e informa della tua disponibilità a vendere l'appartamento. Dovresti ricevere un certificato dell'importo del prestito che devi estinguere: questo ti renderà più facile valutare l'appartamento.
In banca chiedere anche la possibilità di rimborso anticipato del debito . Chiedere alla banca una promessa , ovvero una promessa di cancellare l'iscrizione sul mutuo dal registro fondiario e ipotecario dopo che la banca riceve il bonifico dall'acquirente dell'appartamento.
Per espletare le formalità, recarsi presso l'Ufficio catastale e ipotecario del tribunale distrettuale competente per l'ubicazione dell'immobile e richiedere la cancellazione delle iscrizioni obsolete nel catasto e l'inserimento dei dati del nuovo proprietario.
La vendita di un appartamento nel 2020 richiede un'accurata preparazione e l'espletamento delle relative formalità . Gli immobili occupano un posto speciale nella legge polacca a causa del valore di mercato presentato e dell'importanza per le nostre vite. Pertanto, il legislatore ha regolato la questione della vendita di appartamenti in modo separato, che grazie alla nostra guida non sarà più un segreto per te.
Wojtek GąciarzUn avvocato con un talento clericale. Si occupa quotidianamente della redazione di articoli giuridici specialistici che trattano le tematiche del diritto edile e degli altri rami. Al lavoro, si concentra sul lettore, traducendo le complesse regole della legislazione polacca in un linguaggio semplice e leggibile. Combina la conoscenza e l'esperienza acquisita lavorando in studi legali con un laboratorio di scrittura costantemente sviluppato e la conoscenza sulla creazione di contenuti su Internet.
